Creditele bancare și proprietatea imobiliară în căsătorie
Este bine cunoscut faptul că un număr semnificativ de români a optat pentru credite bancare în vederea achiziționării unei locuințe, contractând împrumuturi pe termen lung. Într-o societate în care creditele pe 25 sau 30 de ani sunt percepute ca o normalitate, apare o întrebare delicată, în special în cazul cuplurilor: ce se întâmplă cu apartamentul achiziționat de un partener înainte de căsătorie, dar plătit în comun timp de decenii? Deși instinctul sugerează că imobilul devine „al ambilor”, Codul Civil oferă o viziune diferită, dar echitabilă.
Proprietatea conform Codului Civil
Conform Articolului 340 din Codul Civil, bunurile dobândite înainte de căsătorie sunt considerate bunuri proprii ale soțului achizitor. Aceasta contrazice multe idei preconcepute despre transformarea bunurilor personale în bunuri comune pe parcursul căsniciei, ceea ce este, de fapt, o concepție greșită.
Exemplu de caz: achiziția și partajul
Considerăm un exemplu în care un bun imobil a fost cumpărat cu un an înainte de căsătorie, dar a fost plătit ulterior din bugetul comun al familiei până la divorț. În acest context, cine este considerat proprietar al bunului? Este acesta partajabil conform legii?
Într-un scenariu în care un credit pe 25 de ani a fost contractat cu un an înainte de căsătorie și achitat timp de 24 de ani din fondurile comune, la divorț, cui îi revine imobilul? Soțul care nu este menționat în contract are vreo pretenție patrimonială asupra acestuia?
„Trebuie să știm că nu ar avea neapărat dreptul asupra proprietății, dar ar avea dreptul asupra tuturor ratelor plătite, ceea ce echivalează, într-o oarecare măsură, cu un drept asupra imobilului respectiv. La partaj, s-ar solicita cu siguranță plata unei sulte, ce ar fi echivalentă cu aproximativ 50 la sută din valoarea imobilului, ceea ce poate conduce la vânzarea acestuia pentru a putea fi plătită suma sau, dimpotrivă, soțul care rămâne cu imobilul ar trebui să achite sulta din alte surse financiare,” a explicat un avocat specializat.
Actul de proprietate și dreptul de creanță
Chiar dacă căsnicia a durat 24 de ani din cei 25 ai creditului, actul de proprietate inițial rămâne cel care stabilește titularul. Astfel, la divorț, locuința nu se împarte „în natură” (nu devine automat jumătate-jumătate în acte), ci rămâne în patrimoniul celui care a semnat contractul de vânzare-cumpărare.
Aici intervine protecția pentru soțul care a contribuit la plata ratelor fără a fi proprietar. Deși nu deține un drept de proprietate, acesta obține un drept de creanță. Deoarece ratele au fost achitate din veniturile obținute în timpul căsătoriei, soțul neproprietar are dreptul să recupereze jumătate din valoarea ratelor plătite în perioada comunității de bunuri. Această creanță nu se limitează doar la suma nominală plătită, ci se raportează adesea la valoarea actualizată a imobilului, pentru a evita prejudicierea soțului neproprietar din cauza inflației.
Stabilirea sultei în cazul divizării bunurilor
În cazul unei separări, instanța va determina o sumă de bani, cunoscută sub numele de sultă, pe care soțul care păstrează imobilul (proprietarul legal) este obligat să o plătească celuilalt soț. Aceasta compensează contribuția acestuia la creșterea patrimoniului comun.
Exemplu: În cazul în care apartamentul are o valoare de 100.000 euro, iar 96% din credit a fost achitat în perioada căsătoriei, suma de sultă ar putea fi semnificativă, apropiindu-se de 50% din valoarea actuală a imobilului, minus avansul și ratele plătite de proprietar în primul an.
Decizia de vânzare sau plată
Această situație creează o dilemă pentru soțul proprietar: trebuie să decidă dacă dispune de economii suficiente sau dacă poate obține un nou credit pentru a plăti sulta. Dacă suma necesară este prea mare, alternativa rămâne vânzarea locuinței, iar prețul obținut va fi împărțit conform cotelor stabilite de instanță.
Prevenirea conflictelor prin convenția matrimonială
Pentru a preveni apariția unor astfel de situații, avocații sugerează utilizarea convenției matrimoniale. Aceasta permite soților să decidă, încă de la începutul căsătoriei sau pe parcursul acesteia, ca bunurile proprii să devină bunuri comune, prin încheierea unui act notarial care să reglementeze aceste aspecte.
Daniel ALBU
